Imóveis
Quinta, 21 de Abril de 2011
Novo recurso de financiamento imobiliário cresce mais que o crédito tradicional
Por Ticiane Prado
Da Redação
O sistema de financiamento imobiliário é recente no Brasil, porém, está num crescimento vertiginoso. Começou no final dos anos 90, ou seja, tem pouquíssimos anos ainda. As operações no sistema financeiro imobiliário começaram a surgir em um volume perceptível em meados dessa nova década dos anos 2000. Tendo em vista o crescente mercado imobiliário brasileiro, a procura é grande e esse novo recurso surgiu devido ao antigo recurso está em processo de esgotamento.
Os recursos das cadernetas de poupança estão se tornando insuficientes para financiar as atividades imobiliárias. É preciso surgir novas formas de financiamento e para isso foi criado o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), onde novos mecanismos foram criados, legislação e normas do conselho monetário do Banco Central específicas, estimulando a atuação do mercado imobiliário em parceria com o mercado de capitais. “A parceria não é só com o sistema operacional de crédito tradicional, aquele crédito dado pelo banco, o banco analisa o cadastro, analisa o crédito, concede ou não. Agora, o caminho está sendo pelo mercado de capitais. As pessoas têm que criar novas formas, novos procedimentos, novas estruturas capazes de buscar recursos no mercado de capitais, porque o crédito tradicional está se estaqueando. A caderneta de poupança está crescendo menos de 20%, enquanto o SFI cresce 40, 50%”, analisou o vice-presidente da hipotecária imobiliária Domus, Geraldo Majela.
COMO FUNCIONA
Qualquer empresário, não necessariamente um empresário incorporador de imóveis, que precisar de recursos, investimento na área imobiliária para fazer um shopping ou hospital, o que for, desde que seja imóvel, pode procurar uma companhia hipotecária para conceder o financiamento. “Digamos que a Domus não dispõe o dinheiro, ela vai buscar o recurso no mercado de capitais e articular todos os parceiros necessários da operação, de forma que o empresário seja atendido”, argumentou Majela. E completou: “A operação é estruturada e tudo acontece no mesmo dia”.
CRÉDITO IMOBILIÁRIO DIFERENCIADO
Esse tipo de crédito imobiliário é diferenciado devido a sua complexidade. No crédito tradicional, o empresário vai ao banco e o banco analisa se ele tem ou não condições financeiras de fazer o empréstimo. Ele olha a capacidade de pagamento do vendedor.
Nessa nova operação, não. “Eu olho menos o empresário, eu olho também, mas eu olho mais a operação, se for um empreendimento bastante viável eu posso financiar um volume grande a um empresário pequeno ou médio. Por que a operação é o que me dá mais tranquilidade. Analiso a operação, o projeto, tomamos uma série de cuidados para minimizar o risco da operação. E o empresário tem chance de receber o crédito com custo baixo, se a operação for boa”, explica Majela, garantindo que o principal foco é o projeto, o empreendimento.
NOVO MERCADO
Havia uma escassez de crédito. O pequeno e o médio empresário tinha dificuldade de conseguir recursos. Alguns especialistas apontam que a tendência é o método tradicional acabar. O governo vendo esse método tradicional escasso, criou uma alternativa. Parece ser mais complexa, mas a partir da segunda operação já dá para entender melhor.
Ela é mais complexa porque envolve um número maior de agentes. No tradicional é somente empresário e o banco. “O empresário chega com a proposta para companhia hipotecária e mostra seu projeto. A companhia hipotecária procura um investidor e mostra a operação para ele. Vamos numa empresa para analisar a classificação de risco dessa operação, é feito, a partir daí um relatório. Temos que ir na CETIP para registrar, liquidar a operação e depois que ser aprovado na CVM. Então, tem uma atuação de harmonizar os interesses para poder viabilizar as operações. Por isso, o empresário se mantêm no crédito tradicional, porque ele não conhece, é difícil para entender todo esse processo”, afirma o vice-presidente da companhia hipotecária Domus que se prepara para atuar no Ceará e já tem possível cliente, como é o caso do diretor da Fibra Eugênio Montenegro.
“A burocracia de financiamento é menor, a análise é mais rápida e há a possibilidade da companhia hipotecária financiar 100% do empreendimento, inclusive o terreno. Os bancos são mais restritivos. Especificamente, eles reservaram 100 milhões de reais para pequenos e médios empresários aqui no Ceará. E estamos em análise. Se der tudo certo, daqui a dois ou três meses a Fibra assinará o primeiro contrato com a Domus”, adiantou Montenegro.
O mercado imobiliário passa por um forte crescimento no Brasil, o dinheiro da poupança, do FGTS, são recursos que deverão ficar escassos até 2013. Novas fontes deverão substituir esse recurso, e uma delas é a companhia hipotecária, de onde vem dinheiro de fundos.
sábado, 23 de abril de 2011
O que precisamos saber sobre a Poupança
O que precisamos saber sobre a Poupança
Bancos privados são especialistas em financiar pessoas jurídicas, pois seus saldos de financiamentos às pessoas físicas significam somente 27,15% dos saldos de poupança detidos por eles
Views: 52
23/04/2011 - Celso Petrucci *
Muito se tem falado sobre o esgotamento dos recursos da Caderneta de Poupança passível de ocorrer no final de 2012 ou em 2013. Essa leitura é muito difícil para aqueles que militam no mercado imobiliário e não conseguem entender totalmente as informações “gerenciais” que são apresentadas pelos bancos à sociedade e concentradas no Mapa 4, do Banco Central.
Quando procuramos entender o quanto de recursos efetivamente os bancos (principalmente os privados) têm aplicado em crédito imobiliário nos seus balanços, estranhamos muito, pois os montantes são pouco significativos. E, para compreender melhor o direcionamento de recursos da poupança, sem tornar este artigo maçante, pretendo desenvolver uma linha de raciocínio e chegar a uma conclusão, mesmo que precipitada.
Nos últimos 12 meses – de fevereiro de 2010 a janeiro de 2011 –, o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos) aplicou R$ 55,77 bilhões para financiar 415,9 mil unidades. Houve um acréscimo de 64,10% em valores e 39,29% em unidades sobre o período anterior de 12 meses – fevereiro de 2009 a janeiro de 2010.
Os valores fechados em janeiro de 2011 foram destinados à aquisição de imóveis novos e usados (58,10%) e para o financiamento de novos empreendimentos (41,90%). Nada mal se lembramos que há dez anos o mesmo SBPE financiava apenas R$ 2 bilhões em um ano.
O saldo das cadernetas de poupança atingiu, em 31 de janeiro passado, o montante de R$ 301,191 bilhões, volume que vem crescendo acima da atualização monetária mensal calculada pela variação da TR (Taxa Referencial) e do crédito de juros calculados a 0,5% ao mês.
Ao conhecer esse saldo da poupança, poderíamos imaginar que os financiamentos imobiliários, no mínimo 65% segundo a regulamentação, já atingiram mais de R$ 195 bilhões, afinal nenhum agente está aquém da exigibilidade mínima, até onde sabemos. Porém, não é isso que encontramos, pois a soma dos financiamentos imobiliários registrados noMapa 4 é de R$ 184,004 bilhões distribuídos entre os bancos privados (R$ 89,744 bilhões) e bancos públicos (94,260 bilhões).
Esmiuçando mais esses números de saldos de financiamentos detectamos que os registrados como pessoa física representam apenas R$ 121,826 bilhões, e que os outros R$ 52,308 bilhão são de saldos devedores de planos empresários já liberados, acrescidos dos valores das parcelas remanescentes que serão liberadas até o final dos contratos.
A partir desses dados podemos concluir que os bancos privados são especialistas em financiar pessoas jurídicas, pois seus saldos de financiamentos às pessoas físicas significam somente 27,15% dos saldos de poupança detidos por eles. Já as operações às pessoas jurídicas alcançam 32,66% de suas poupanças. Por sua vez, os bancos públicos, quase que tão somente a Caixa Econômica Federal, são especialistas em financiar pessoas físicas, pois seus saldos alcançam 53,14% das poupanças enquanto o financiamento às pessoas jurídicas representam somente 2,70%. Por fim, existe um espaço ainda não mensurado para o crédito imobiliário nos próximos anos e o Mapa 4 necessita de uma “lipoaspiração”.
Acreditamos que aquelas informações gerenciais deveriam demonstrar com maior clareza à sociedade civil a realidade do cumprimento da exigibilidade, bem como permitir que se estime até quando os recursos serão suficientes ao financiamento imobiliário.
* Celso Petrucci é economista-chefe do Secovi-SP, diretor-executivo da vice-presidência de Incorporação Imobiliária do Sindicato e membro titular do Conselho Curador do FGTS
Bancos privados são especialistas em financiar pessoas jurídicas, pois seus saldos de financiamentos às pessoas físicas significam somente 27,15% dos saldos de poupança detidos por eles
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23/04/2011 - Celso Petrucci *
Muito se tem falado sobre o esgotamento dos recursos da Caderneta de Poupança passível de ocorrer no final de 2012 ou em 2013. Essa leitura é muito difícil para aqueles que militam no mercado imobiliário e não conseguem entender totalmente as informações “gerenciais” que são apresentadas pelos bancos à sociedade e concentradas no Mapa 4, do Banco Central.
Quando procuramos entender o quanto de recursos efetivamente os bancos (principalmente os privados) têm aplicado em crédito imobiliário nos seus balanços, estranhamos muito, pois os montantes são pouco significativos. E, para compreender melhor o direcionamento de recursos da poupança, sem tornar este artigo maçante, pretendo desenvolver uma linha de raciocínio e chegar a uma conclusão, mesmo que precipitada.
Nos últimos 12 meses – de fevereiro de 2010 a janeiro de 2011 –, o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos) aplicou R$ 55,77 bilhões para financiar 415,9 mil unidades. Houve um acréscimo de 64,10% em valores e 39,29% em unidades sobre o período anterior de 12 meses – fevereiro de 2009 a janeiro de 2010.
Os valores fechados em janeiro de 2011 foram destinados à aquisição de imóveis novos e usados (58,10%) e para o financiamento de novos empreendimentos (41,90%). Nada mal se lembramos que há dez anos o mesmo SBPE financiava apenas R$ 2 bilhões em um ano.
O saldo das cadernetas de poupança atingiu, em 31 de janeiro passado, o montante de R$ 301,191 bilhões, volume que vem crescendo acima da atualização monetária mensal calculada pela variação da TR (Taxa Referencial) e do crédito de juros calculados a 0,5% ao mês.
Ao conhecer esse saldo da poupança, poderíamos imaginar que os financiamentos imobiliários, no mínimo 65% segundo a regulamentação, já atingiram mais de R$ 195 bilhões, afinal nenhum agente está aquém da exigibilidade mínima, até onde sabemos. Porém, não é isso que encontramos, pois a soma dos financiamentos imobiliários registrados noMapa 4 é de R$ 184,004 bilhões distribuídos entre os bancos privados (R$ 89,744 bilhões) e bancos públicos (94,260 bilhões).
Esmiuçando mais esses números de saldos de financiamentos detectamos que os registrados como pessoa física representam apenas R$ 121,826 bilhões, e que os outros R$ 52,308 bilhão são de saldos devedores de planos empresários já liberados, acrescidos dos valores das parcelas remanescentes que serão liberadas até o final dos contratos.
A partir desses dados podemos concluir que os bancos privados são especialistas em financiar pessoas jurídicas, pois seus saldos de financiamentos às pessoas físicas significam somente 27,15% dos saldos de poupança detidos por eles. Já as operações às pessoas jurídicas alcançam 32,66% de suas poupanças. Por sua vez, os bancos públicos, quase que tão somente a Caixa Econômica Federal, são especialistas em financiar pessoas físicas, pois seus saldos alcançam 53,14% das poupanças enquanto o financiamento às pessoas jurídicas representam somente 2,70%. Por fim, existe um espaço ainda não mensurado para o crédito imobiliário nos próximos anos e o Mapa 4 necessita de uma “lipoaspiração”.
Acreditamos que aquelas informações gerenciais deveriam demonstrar com maior clareza à sociedade civil a realidade do cumprimento da exigibilidade, bem como permitir que se estime até quando os recursos serão suficientes ao financiamento imobiliário.
* Celso Petrucci é economista-chefe do Secovi-SP, diretor-executivo da vice-presidência de Incorporação Imobiliária do Sindicato e membro titular do Conselho Curador do FGTS
sexta-feira, 22 de abril de 2011
Confira os 5 endereços mais caros do Brasil
A cidade do Rio de Janeiro é líder em valorização
Confira os 5 endereços mais caros do Brasil
1 - Ipanema (Rio de Janeiro)
Um dos bairros mais charmosos do Rio de Janeiro tem, em conjunto com o Arpoador e o Leblon, o metro quadrado mais caro do País. A média chega quase a R$ 11,5 mil, mas em alguns ruas esse valor alcança R$ 17 mil.
As ruas mais nobres do bairro são a Vieira Souto e a Joana Angélica. Quem mora no Leblon tem a chance de encontrar várias celebridades caminhando na praia como Chico Buarque.
2 -Lagoa com Jardim Botânico (Rio de Janeiro)
O metro quadrado dos prédios na área chega a custar R$ 13.833, mas a média fica em R$ 8.401. A Lagoa Rodrigo de Freitas proporciona um charme todo especial ao bairro que é um dos mais famosos pontos turísticos do Rio de Janeiro. Ser palco de várias cenas das novelas da Globo também valoriza o lugar.
3 - Plano Piloto (Brasília)
Além de ser um cidade cara com um alta renda per capita, Brasília tem limitações construtivas. No Plano Piloto, os edifícios residenciais só podem ter até seis andares. Isso deixa a oferta pequena. O metro quadrado gira em torno de R$ 8 mil em áreas como a Asa Norte, Asa Sul e Sudoeste.
4 - Botafogo com Cosme Velho, Flamengo e Laranjeiras (Rio de Janeiro)
Olha aí o Rio de Janeiro mais uma vez na lista. O charme da cidade faz os preços chegarem ao topo. Botafogo e região ganharam com a falta de terrenos em Ipanema e Leblon. Os prédios são lançandos com um metro quadrado médio perto de R$ 7 mil, mas com grande potencial de valorização.
5 - Alto de Pinheiros (São Paulo)
Aposto que vocês estavam sentindo a falta de São Paulo na lista. A cidade conhecida pelos endereços comerciais caríssimos também tem bairros residenciais valorizados. O Alto de Pinheiros é arborizado e já tem uma média de R$ 6.751 pelo metro quadrado dos imóveis novos.
As informações do portal da Exame foram publicadas no ano passado e a revista tomou como base o valor médio do metro quadrado. O Recife não entrou na lista, mas a Avenida Boa Viagem já tem um dos metros quadrados mais caros do País. A média hoje gira em torno de R$ 7 mil a R$ 8 mil. A expectativa das construtoras é que esse valor chegue a R$ 10 mil no começo de 2012. Dentro de dois anos, por causa da procura e das limitações impostas pela Prefeitura do Recife para a construção, pode ser que ele já esteja perto dos R$ 15 mil, dizem os mais otimistas.
Confira os 5 endereços mais caros do Brasil
1 - Ipanema (Rio de Janeiro)
Um dos bairros mais charmosos do Rio de Janeiro tem, em conjunto com o Arpoador e o Leblon, o metro quadrado mais caro do País. A média chega quase a R$ 11,5 mil, mas em alguns ruas esse valor alcança R$ 17 mil.
As ruas mais nobres do bairro são a Vieira Souto e a Joana Angélica. Quem mora no Leblon tem a chance de encontrar várias celebridades caminhando na praia como Chico Buarque.
2 -Lagoa com Jardim Botânico (Rio de Janeiro)
O metro quadrado dos prédios na área chega a custar R$ 13.833, mas a média fica em R$ 8.401. A Lagoa Rodrigo de Freitas proporciona um charme todo especial ao bairro que é um dos mais famosos pontos turísticos do Rio de Janeiro. Ser palco de várias cenas das novelas da Globo também valoriza o lugar.
3 - Plano Piloto (Brasília)
Além de ser um cidade cara com um alta renda per capita, Brasília tem limitações construtivas. No Plano Piloto, os edifícios residenciais só podem ter até seis andares. Isso deixa a oferta pequena. O metro quadrado gira em torno de R$ 8 mil em áreas como a Asa Norte, Asa Sul e Sudoeste.
4 - Botafogo com Cosme Velho, Flamengo e Laranjeiras (Rio de Janeiro)
Olha aí o Rio de Janeiro mais uma vez na lista. O charme da cidade faz os preços chegarem ao topo. Botafogo e região ganharam com a falta de terrenos em Ipanema e Leblon. Os prédios são lançandos com um metro quadrado médio perto de R$ 7 mil, mas com grande potencial de valorização.
5 - Alto de Pinheiros (São Paulo)
Aposto que vocês estavam sentindo a falta de São Paulo na lista. A cidade conhecida pelos endereços comerciais caríssimos também tem bairros residenciais valorizados. O Alto de Pinheiros é arborizado e já tem uma média de R$ 6.751 pelo metro quadrado dos imóveis novos.
As informações do portal da Exame foram publicadas no ano passado e a revista tomou como base o valor médio do metro quadrado. O Recife não entrou na lista, mas a Avenida Boa Viagem já tem um dos metros quadrados mais caros do País. A média hoje gira em torno de R$ 7 mil a R$ 8 mil. A expectativa das construtoras é que esse valor chegue a R$ 10 mil no começo de 2012. Dentro de dois anos, por causa da procura e das limitações impostas pela Prefeitura do Recife para a construção, pode ser que ele já esteja perto dos R$ 15 mil, dizem os mais otimistas.
quarta-feira, 20 de abril de 2011
Acelera a venda de imóveis em Fortaleza
Acelera a venda de imóveis em Fortaleza
QUA, 20 DE ABRIL DE 2011 01:30 Mercado Imobiliário
Buzz
O Povo / CE
Imóveis em Fortaleza são vendidos em tempo médio de seis meses. Há cinco anos, se demorava até 18 meses para vender um empreendimento todo
Seis meses é o tempo médio que se leva para vender todo um empreendimento no mercado de imóveis em Fortaleza. E pensar que, há cinco anos, o corretor tinha que suar entre 16 meses e 18 meses para fechar as vendas de todos os apartamentos de um prédio. Hoje, há quem consiga vender tudo em três ou quatro dias, dependendo da localização e do preço, claro.
Em 2010, o Índice de Velocidade de Vendas (IVV) cresceu 78,44% em relação a 2009, ficando em 13,46%. No ano anterior, o índice era de 7,55%, segundo dados do Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Locação de Imóveis do Ceará (Secovi). O IVV se refere a quantidade de imóveis vendidos no mês a cada lote de cem ofertados.
"Entre outubro de 2010 e março de 2011 o setor viveu uma velocidade de vendas absurda", avalia o tesoureiro do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, Armando Cavalcante. Ele cita como exemplo o último lançamento de prédio comercial na Aldeota, da construtora Manhattan. "Em uma semana, a quase totalidade das salas comerciais do prédio foi vendida", exemplifica. Armando calcula que o prédio tenha vinte andares e, no mínimo, dez salas por andar. O metro quadrado de sala comercial na Aldeota custa em média R$ 5 mil.
Esse é o perfil que vende mais rápido em Fortaleza: unidades menores em áreas nobres, segundo o sócio diretor da imobiliária Viva Imóveis, Paulo Angelim. "Não é qualquer coisa que vende. Há que se considerar a qualidade, o preço, o tamanho e a localização", ressalta Angelim.
Em se falando de imóveis residenciais, a Aldeota e o Meireles também concentram o ritmo mais intenso de vendas. Lá, se demora entre três e quatro meses para se vender um empreendimento. Os apartamentos que vendem mais rápido têm entre 85 metros quadrados e 115 metros quadrados.
Nas regiões mais periféricas, como Maraponga, Messejana e Parangaba, se vende mais rápido imóveis entre 50 metros quadrados e 60 metros quadrados. "Na Maraponga, no entanto, vendo em um semestre o mesmo imóvel que demoro até um ano para vender na Messejana", exemplifica Paulo Angelim para explicar como varia a velocidade de vendas na cidade de Fortaleza. "Não dá para generalizar", diz.
Arrefecida
Para o presidente do Conselho de Corretores de Imóveis do Ceará (Creci-CE), Apollo Scherer, a procura e a venda de imóveis no primeiro trimestre de 2011 desacelerou em relação ao final de 2010, por causa da sequência de feriadões. "Sentimos que a demanda recuou, mas deve ser retomada a procura e a venda maior por imóveis logo após a Semana Santa", acredita.
O tesoureiro do Conselho Federal de Corretores, Armando Cavalcante, não acredita que o ritmo acelerado das vendas irá se manter nos próximos anos.
"O volume e a velocidade de vendas continuará crescente até a Copa de 2014, mas em ritmo mais moderado. Seremos um mercado equilibrado", afirma.
O quê
ENTENDA A NOTÍCIA
O boom do mercado imobiliário de Fortaleza é comum a outras capitais brasileiras sub-sedes da Copa. O aumento da demanda foi estimulada pelo aumento do crédito, da renda e programa como Minha Casa Minha Vida.
Luar Maria Brandão
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Começa hoje feirão com oferta de 1.500 imóveis
Dúvidas sobre o Imposto de Renda 2011 com relação a imóveis
Imóveis no Rio valorizam 40% nos últimos 12 meses, diz instituto
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QUA, 20 DE ABRIL DE 2011 01:30 Mercado Imobiliário
Buzz
O Povo / CE
Imóveis em Fortaleza são vendidos em tempo médio de seis meses. Há cinco anos, se demorava até 18 meses para vender um empreendimento todo
Seis meses é o tempo médio que se leva para vender todo um empreendimento no mercado de imóveis em Fortaleza. E pensar que, há cinco anos, o corretor tinha que suar entre 16 meses e 18 meses para fechar as vendas de todos os apartamentos de um prédio. Hoje, há quem consiga vender tudo em três ou quatro dias, dependendo da localização e do preço, claro.
Em 2010, o Índice de Velocidade de Vendas (IVV) cresceu 78,44% em relação a 2009, ficando em 13,46%. No ano anterior, o índice era de 7,55%, segundo dados do Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Locação de Imóveis do Ceará (Secovi). O IVV se refere a quantidade de imóveis vendidos no mês a cada lote de cem ofertados.
"Entre outubro de 2010 e março de 2011 o setor viveu uma velocidade de vendas absurda", avalia o tesoureiro do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, Armando Cavalcante. Ele cita como exemplo o último lançamento de prédio comercial na Aldeota, da construtora Manhattan. "Em uma semana, a quase totalidade das salas comerciais do prédio foi vendida", exemplifica. Armando calcula que o prédio tenha vinte andares e, no mínimo, dez salas por andar. O metro quadrado de sala comercial na Aldeota custa em média R$ 5 mil.
Esse é o perfil que vende mais rápido em Fortaleza: unidades menores em áreas nobres, segundo o sócio diretor da imobiliária Viva Imóveis, Paulo Angelim. "Não é qualquer coisa que vende. Há que se considerar a qualidade, o preço, o tamanho e a localização", ressalta Angelim.
Em se falando de imóveis residenciais, a Aldeota e o Meireles também concentram o ritmo mais intenso de vendas. Lá, se demora entre três e quatro meses para se vender um empreendimento. Os apartamentos que vendem mais rápido têm entre 85 metros quadrados e 115 metros quadrados.
Nas regiões mais periféricas, como Maraponga, Messejana e Parangaba, se vende mais rápido imóveis entre 50 metros quadrados e 60 metros quadrados. "Na Maraponga, no entanto, vendo em um semestre o mesmo imóvel que demoro até um ano para vender na Messejana", exemplifica Paulo Angelim para explicar como varia a velocidade de vendas na cidade de Fortaleza. "Não dá para generalizar", diz.
Arrefecida
Para o presidente do Conselho de Corretores de Imóveis do Ceará (Creci-CE), Apollo Scherer, a procura e a venda de imóveis no primeiro trimestre de 2011 desacelerou em relação ao final de 2010, por causa da sequência de feriadões. "Sentimos que a demanda recuou, mas deve ser retomada a procura e a venda maior por imóveis logo após a Semana Santa", acredita.
O tesoureiro do Conselho Federal de Corretores, Armando Cavalcante, não acredita que o ritmo acelerado das vendas irá se manter nos próximos anos.
"O volume e a velocidade de vendas continuará crescente até a Copa de 2014, mas em ritmo mais moderado. Seremos um mercado equilibrado", afirma.
O quê
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O boom do mercado imobiliário de Fortaleza é comum a outras capitais brasileiras sub-sedes da Copa. O aumento da demanda foi estimulada pelo aumento do crédito, da renda e programa como Minha Casa Minha Vida.
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8 Dicas para Pequenos Investidores do Mercado Imobiliário
8 Dicas para Pequenos Investidores do Mercado Imobiliário (Desenvolvimento de Produto)
QUI, 14 DE ABRIL DE 2011 00:00 EDVALDO CORRÊA Construção Civil
Pequenas empresas do setor imobiliário e investidores com capital reduzido que buscam viabilizar construções residenciais de menor porte, deparam-se com a falta de preparo para o desenvolvimento de produtos imobiliários, isto é, empreendimentos que atendam as necessidades do público-alvo e ao mesmo tempo sejam rentáveis para os empreendedores.
Sem querer esgotar o assunto, apresento neste artigo algumas orientações básicas para quem deseja atuar de forma competente e profissional no mercado.
Grandes empresas possuem profissionais especializados com gerências em boa parte das etapas que descreverei, mas é a não é a realidade para grande parcela de construtoras e incorporadoras do país.
Seguem as etapas fundamentais:
1º - Escolha do Terreno
Sabe-se que boa parte do sucesso do empreendimento passa por escolher um terreno que atenda requisitos básicos como a "qualidade" da vizinhança, verificação de eventuais áreas degradadas no entorno, condições de posicionamento com relação ao sol, vista comprometida, nível de poluição, quantidade de serviços disponíveis como creche, escola, comércio, transporte público, além de barreiras ambientais e legais para construção.
Dê atenção a esta etapa. Faça parceria com um bom corretor ou imobiliária, que pode lhe ajudar a dar foco e ganhar tempo.
2ª - Vocação do Terreno e Negociação
Cada terreno possui um público-alvo específico e alguns produtos imobiliários que podem ser desenvolvidos, conforme renda, idade, ocupação do chefe de família, estilo de vida, perfil cultural, fatores sociais e entorno do futuro empreendimento, por exemplo.
Nesta fase, é importante definir o posicionamento e a proposta de valor para o mercado. Aquilo que se pretende passar para o consumidor. Será que a empresa quer vender um conceito de clube, de tecnologia, de segurança, artístico ou quem sabe ser sustentável?
Consequentemente, conforme a decisão, tem-se um índice de velocidade de vendas diferenciado, que precisa ser analisado, quando da negociação do valor de compra ou permuta com o proprietário. Feito isto, pode-se simular o Demonstrativo de Resultados e buscar fechar um bom negócio.
3º – Análise da oferta
Antes de seguir, dedique algum tempo para verificar os imóveis que estão sendo produzidos e comercializados no bairro ou na região e visitar os "stands" de vendas dos lançamentos (fotografe, consulte, pegue folders, anote preços e condições, etc.).
Ainda, acompanhe os estudos dos sindicatos e associações setoriais verificando o número de unidades vendidas, tamanho dos imóveis, número de quartos, preços médios, datas de lançamento nesta mesma região. Normalmente estas informações são mensais. Após, identifique quais são os empreendimentos de sucesso e os pontos críticos dos projetos "vencedores". Você terá mais chances de acertar.
4º – Diferenciação do produto ou "commodity"
Quais os diferenciais do produto que você quer desenvolver? Ou os diferenciais estarão somente na empresa? O que leva o consumidor a seduzir-se pelo seu empreendimento? Ou ele é uma "commodity"? Saiba de antemão os riscos de fazer o mesmo que os concorrentes.
É preciso que a empresa tenha claro o que ela está oferecendo. Somente o atendimento, boas experiências anteriores, imagem ou marca podem não ser suficientes para a venda.
5º - Projeto e equipe de construção
Deixe o projeto com um bom arquiteto, que entenda as características que você pesquisou e detectou, bem como tenha conhecimento da região onde será executada a obra. Acompanhe cada fase dos estudos até o projeto arquitetônico final e os complementares. O "dono" tem que ter um olhar cuidadoso para não reclamar no futuro.
Quanto à equipe de construção, opte por uma construtora reconhecida, que preste bons serviços. Avalie o acervo técnico e eventuais reclamações no PROCON. Caso você opte por construir diretamente com um engenheiro civil e equipe de profissionais autônomos, conheça os riscos e as vantagens, antes de começar as obras.
Muito cuidado com nome do empreendimento, fachada, áreas comuns, apartamento decorado, boa humanização e 3D! Ainda dá tempo de refazer o que for necessário. Mudar um projeto é menos oneroso que durante a obra!
6º – Escolha da Imobiliária e Preparação do "Stand"
Pelas características do empreendimento, avalie se é melhor fazer uma venda mista ou somente com corretores terceirizados. Em geral, pequenas empresas não devem ter esta estrutura, mas contratar uma boa imobiliária, que conheça a região onde está o empreendimento e possa formatar uma boa planilha de preços, conforme as fases da obra e velocidade de vendas. Além de que parte-se do pressuposto que os corretores "falam a língua" deste público.
Também exige-se que os corretores sejam capacitados. Você e a imobiliária podem realizar um treinamento técnico, com detalhes do produto, identificando o que impressiona o cliente, um roteiro de apresentação, como cadastrar o cliente, etc. Arrumar os trabalhos quando já estiver tudo em andamento é perigoso. Depois, pode-se treinar as objeções do cliente. Como você visitou os concorrentes, busque salientar os pontos críticos, com bons argumentos para os corretores da imobiliária parceira.
Quanto à estruturação do "stand" de venda, busque preparar o ambiente mais adequado possível ao produto. Se for o caso, e houver recursos monte um "show room", com um apartamento decorado, que tenha boa iluminação e som ambiente, no mínimo.
Sua empresa e a imobiliária devem impressionar! Serem educados! Dificilmente tem-se uma segunda chance de vender para o mesmo cliente.
7º – Lançamento
Partindo do pressuposto que seu imóvel é adequado, agora é lançar o empreendimento. Para tanto, é preciso estimular a demanda, gerar expectativa de compra e trabalhar o emocional.
Feche bons negócios a partir de garantias mínimas para os clientes e com condições vantajosas para eles. Guarde de 3 a 4 %, dependendo do produto para o marketing do imóvel. Esta definição vai depender do tamanho do empreendimento e do público. Faça um lançamento no plantão de vendas, pois, quem sabe mesmo antes das obras iniciarem sejam fechadas 100 % das vendas com o imóvel ainda na planta!
8º – Relacionamento
Mantenha contato com os clientes, mesmo para aquelas unidades já vendidas. Use e abuse dos recursos de internet e mídias sociais, que tem baixo custo. Quem sabe estes clientes podem indicar outros compradores.
Apresentamos aqui as principais etapas, que podem ser antecipadas com a contratação de uma consultoria especializada ou uma pesquisa de mercado. Tente sempre ter boas empresas lhe apoiando. Diminui o risco e aumentam as chances de sucesso.
Bem, agora é construir! Boa sorte nos negócios!
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QUI, 14 DE ABRIL DE 2011 00:00 EDVALDO CORRÊA Construção Civil
Pequenas empresas do setor imobiliário e investidores com capital reduzido que buscam viabilizar construções residenciais de menor porte, deparam-se com a falta de preparo para o desenvolvimento de produtos imobiliários, isto é, empreendimentos que atendam as necessidades do público-alvo e ao mesmo tempo sejam rentáveis para os empreendedores.
Sem querer esgotar o assunto, apresento neste artigo algumas orientações básicas para quem deseja atuar de forma competente e profissional no mercado.
Grandes empresas possuem profissionais especializados com gerências em boa parte das etapas que descreverei, mas é a não é a realidade para grande parcela de construtoras e incorporadoras do país.
Seguem as etapas fundamentais:
1º - Escolha do Terreno
Sabe-se que boa parte do sucesso do empreendimento passa por escolher um terreno que atenda requisitos básicos como a "qualidade" da vizinhança, verificação de eventuais áreas degradadas no entorno, condições de posicionamento com relação ao sol, vista comprometida, nível de poluição, quantidade de serviços disponíveis como creche, escola, comércio, transporte público, além de barreiras ambientais e legais para construção.
Dê atenção a esta etapa. Faça parceria com um bom corretor ou imobiliária, que pode lhe ajudar a dar foco e ganhar tempo.
2ª - Vocação do Terreno e Negociação
Cada terreno possui um público-alvo específico e alguns produtos imobiliários que podem ser desenvolvidos, conforme renda, idade, ocupação do chefe de família, estilo de vida, perfil cultural, fatores sociais e entorno do futuro empreendimento, por exemplo.
Nesta fase, é importante definir o posicionamento e a proposta de valor para o mercado. Aquilo que se pretende passar para o consumidor. Será que a empresa quer vender um conceito de clube, de tecnologia, de segurança, artístico ou quem sabe ser sustentável?
Consequentemente, conforme a decisão, tem-se um índice de velocidade de vendas diferenciado, que precisa ser analisado, quando da negociação do valor de compra ou permuta com o proprietário. Feito isto, pode-se simular o Demonstrativo de Resultados e buscar fechar um bom negócio.
3º – Análise da oferta
Antes de seguir, dedique algum tempo para verificar os imóveis que estão sendo produzidos e comercializados no bairro ou na região e visitar os "stands" de vendas dos lançamentos (fotografe, consulte, pegue folders, anote preços e condições, etc.).
Ainda, acompanhe os estudos dos sindicatos e associações setoriais verificando o número de unidades vendidas, tamanho dos imóveis, número de quartos, preços médios, datas de lançamento nesta mesma região. Normalmente estas informações são mensais. Após, identifique quais são os empreendimentos de sucesso e os pontos críticos dos projetos "vencedores". Você terá mais chances de acertar.
4º – Diferenciação do produto ou "commodity"
Quais os diferenciais do produto que você quer desenvolver? Ou os diferenciais estarão somente na empresa? O que leva o consumidor a seduzir-se pelo seu empreendimento? Ou ele é uma "commodity"? Saiba de antemão os riscos de fazer o mesmo que os concorrentes.
É preciso que a empresa tenha claro o que ela está oferecendo. Somente o atendimento, boas experiências anteriores, imagem ou marca podem não ser suficientes para a venda.
5º - Projeto e equipe de construção
Deixe o projeto com um bom arquiteto, que entenda as características que você pesquisou e detectou, bem como tenha conhecimento da região onde será executada a obra. Acompanhe cada fase dos estudos até o projeto arquitetônico final e os complementares. O "dono" tem que ter um olhar cuidadoso para não reclamar no futuro.
Quanto à equipe de construção, opte por uma construtora reconhecida, que preste bons serviços. Avalie o acervo técnico e eventuais reclamações no PROCON. Caso você opte por construir diretamente com um engenheiro civil e equipe de profissionais autônomos, conheça os riscos e as vantagens, antes de começar as obras.
Muito cuidado com nome do empreendimento, fachada, áreas comuns, apartamento decorado, boa humanização e 3D! Ainda dá tempo de refazer o que for necessário. Mudar um projeto é menos oneroso que durante a obra!
6º – Escolha da Imobiliária e Preparação do "Stand"
Pelas características do empreendimento, avalie se é melhor fazer uma venda mista ou somente com corretores terceirizados. Em geral, pequenas empresas não devem ter esta estrutura, mas contratar uma boa imobiliária, que conheça a região onde está o empreendimento e possa formatar uma boa planilha de preços, conforme as fases da obra e velocidade de vendas. Além de que parte-se do pressuposto que os corretores "falam a língua" deste público.
Também exige-se que os corretores sejam capacitados. Você e a imobiliária podem realizar um treinamento técnico, com detalhes do produto, identificando o que impressiona o cliente, um roteiro de apresentação, como cadastrar o cliente, etc. Arrumar os trabalhos quando já estiver tudo em andamento é perigoso. Depois, pode-se treinar as objeções do cliente. Como você visitou os concorrentes, busque salientar os pontos críticos, com bons argumentos para os corretores da imobiliária parceira.
Quanto à estruturação do "stand" de venda, busque preparar o ambiente mais adequado possível ao produto. Se for o caso, e houver recursos monte um "show room", com um apartamento decorado, que tenha boa iluminação e som ambiente, no mínimo.
Sua empresa e a imobiliária devem impressionar! Serem educados! Dificilmente tem-se uma segunda chance de vender para o mesmo cliente.
7º – Lançamento
Partindo do pressuposto que seu imóvel é adequado, agora é lançar o empreendimento. Para tanto, é preciso estimular a demanda, gerar expectativa de compra e trabalhar o emocional.
Feche bons negócios a partir de garantias mínimas para os clientes e com condições vantajosas para eles. Guarde de 3 a 4 %, dependendo do produto para o marketing do imóvel. Esta definição vai depender do tamanho do empreendimento e do público. Faça um lançamento no plantão de vendas, pois, quem sabe mesmo antes das obras iniciarem sejam fechadas 100 % das vendas com o imóvel ainda na planta!
8º – Relacionamento
Mantenha contato com os clientes, mesmo para aquelas unidades já vendidas. Use e abuse dos recursos de internet e mídias sociais, que tem baixo custo. Quem sabe estes clientes podem indicar outros compradores.
Apresentamos aqui as principais etapas, que podem ser antecipadas com a contratação de uma consultoria especializada ou uma pesquisa de mercado. Tente sempre ter boas empresas lhe apoiando. Diminui o risco e aumentam as chances de sucesso.
Bem, agora é construir! Boa sorte nos negócios!
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terça-feira, 8 de março de 2011
Família com renda até R$ 4.900 já pode financiar casa mais cara
Família com renda até R$ 4.900 já pode financiar casa mais cara
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7 de março de 2011 às 21:00
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Os novos limites para financiamento de imóveis dentro das regras do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) começaram a valer na última quinta-feira. Com isso, sobe também o teto dos imóveis enquadrados no programa Minha Casa, Minha Vida. A Caixa Econômica Federal informou que já trabalha com os novos valores para avaliação de imóveis.
A renda familiar máxima para enquadramento nos financiamentos é de R$ 4.900 para regiões metropolitanas de SP, RJ, DF e demais capitais. O mesmo limite passa a ser utilizado também para os municípios com população igual ou superior a 250 mil habitantes. Nas demais regiões do país, o valor é de R$ 3.900.
A justificativa para o aumento do teto é proporcionar a equivalência aos valores praticados no mercado imobiliário e pretende cobrir o deficit na habitação popular. Desde 2007 não havia reajuste desses valores.
No início de fevereiro, o Conselho Curador do FGTS já havia anunciado a elevação no valor dos imóveis que podem ser financiados com recursos do fundo e que passou a valer agora.
Novos valores - O teto para imóveis localizados nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal passou de R$ 130 mil para R$ 170 mil. Nas demais capitais e municípios com população superior a 1 milhão, foi elevado de R$ 130 mil para R$ 150 mil.
Para municípios com população a partir de 250 mil habitantes ou integrantes de regiões metropolitanas, o valor máximo passará de R$ 100 mil para R$ 130 mil.
Municípios com população igual ou superior a 50 mil e abaixo de 250 mil habitantes, de R$ 80 mil para R$ 100 mil. Para os demais municípios, o valor segue em R$ 80 mil.
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Os novos limites para financiamento de imóveis dentro das regras do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) começaram a valer na última quinta-feira. Com isso, sobe também o teto dos imóveis enquadrados no programa Minha Casa, Minha Vida. A Caixa Econômica Federal informou que já trabalha com os novos valores para avaliação de imóveis.
A renda familiar máxima para enquadramento nos financiamentos é de R$ 4.900 para regiões metropolitanas de SP, RJ, DF e demais capitais. O mesmo limite passa a ser utilizado também para os municípios com população igual ou superior a 250 mil habitantes. Nas demais regiões do país, o valor é de R$ 3.900.
A justificativa para o aumento do teto é proporcionar a equivalência aos valores praticados no mercado imobiliário e pretende cobrir o deficit na habitação popular. Desde 2007 não havia reajuste desses valores.
No início de fevereiro, o Conselho Curador do FGTS já havia anunciado a elevação no valor dos imóveis que podem ser financiados com recursos do fundo e que passou a valer agora.
Novos valores - O teto para imóveis localizados nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal passou de R$ 130 mil para R$ 170 mil. Nas demais capitais e municípios com população superior a 1 milhão, foi elevado de R$ 130 mil para R$ 150 mil.
Para municípios com população a partir de 250 mil habitantes ou integrantes de regiões metropolitanas, o valor máximo passará de R$ 100 mil para R$ 130 mil.
Municípios com população igual ou superior a 50 mil e abaixo de 250 mil habitantes, de R$ 80 mil para R$ 100 mil. Para os demais municípios, o valor segue em R$ 80 mil.
quinta-feira, 3 de março de 2011
Novo limite de financiamento de imóveis com FGTS entra em vigor Nas regiões metropolitanas de SP, RJ e DF, valor passou para R$ 170 mil
Novo limite de financiamento de imóveis com FGTS entra em vigor
Nas regiões metropolitanas de SP, RJ e DF, valor passou para R$ 170 mil
03/03/2011 - 21:07
Globo.com/G1
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A Caixa Econômica Federal aumentou o valor de avaliação para a compra de imóveis financiados com recursos do Fundo de Garantia do Tempos de Serviço (FGTS) - que são emprestados a juros mais baixos e voltados para a habitação popular. A partir desta quinta-feira (3), o valor máximo praticado passa de R$ 130 mil para R$ 170 mil nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal, por exemplo.
A linha de financiamento do FGTS destina-se exclusivamente à compra do primeiro imóvel.
"A mudança atualiza a concessão dos financiamentos, diante da realidade do mercado, atendendo melhor à população, ao permitir a aquisição de moradias adequadas às necessidades das famílias”, diz a Caixa, em nota.
A mudança também beneficia os imóveis que se enquadram no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida - que usa, entre outras fontes, os recursos do FGTS.
Além de elevar o valor de avaliação dos imóveis, houve mudança também no critério de limite de renda. A partir de agora, em municípios com população igual ou superior a 250 mil habitantes, a renda mensal bruta do trabalhador aceita passa a ser de até R$ 4.900,00. Na regra anterior, esse limite só era aceito para municípios com mais de 500 mil habitantes.
Segundo a Caixa, esta mudança vai beneficiar cerca de 50 municípios, com população total de 18 milhões de pessoas.
"Para os financiamentos enquadrados na área de Habitação Popular, de acordo com os novos limites de avaliação, venda ou investimento, mantém-se inalteradas as demais condições, para taxas de juros e de descontos", conclui a Caixa.
Regiões Valor anterior Valor atual
Regiões metropolitanas de SP, RJ e DF R$ 130 mil R$ 170 mil
Municípios com população igual ou superior a 1 milhão de habitantes e demais capitais estaduais R$ 130 mil R$ 150 mil
Municípios com população igual ou superior a 250 mil e inferior a 1 milhão de habitantes; RIDE-DF; e demais RMs R$ 100 mil R$ 130 mil
Municípios com população igual ou superior a 50 mil e abaixo de 250 mil habitantes R$ 80 mil R$ 100 mil
Municípios com população abaixo de 50 mil habitantes R$ 80 mil R$ 80
Nas regiões metropolitanas de SP, RJ e DF, valor passou para R$ 170 mil
03/03/2011 - 21:07
Globo.com/G1
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A Caixa Econômica Federal aumentou o valor de avaliação para a compra de imóveis financiados com recursos do Fundo de Garantia do Tempos de Serviço (FGTS) - que são emprestados a juros mais baixos e voltados para a habitação popular. A partir desta quinta-feira (3), o valor máximo praticado passa de R$ 130 mil para R$ 170 mil nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal, por exemplo.
A linha de financiamento do FGTS destina-se exclusivamente à compra do primeiro imóvel.
"A mudança atualiza a concessão dos financiamentos, diante da realidade do mercado, atendendo melhor à população, ao permitir a aquisição de moradias adequadas às necessidades das famílias”, diz a Caixa, em nota.
A mudança também beneficia os imóveis que se enquadram no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida - que usa, entre outras fontes, os recursos do FGTS.
Além de elevar o valor de avaliação dos imóveis, houve mudança também no critério de limite de renda. A partir de agora, em municípios com população igual ou superior a 250 mil habitantes, a renda mensal bruta do trabalhador aceita passa a ser de até R$ 4.900,00. Na regra anterior, esse limite só era aceito para municípios com mais de 500 mil habitantes.
Segundo a Caixa, esta mudança vai beneficiar cerca de 50 municípios, com população total de 18 milhões de pessoas.
"Para os financiamentos enquadrados na área de Habitação Popular, de acordo com os novos limites de avaliação, venda ou investimento, mantém-se inalteradas as demais condições, para taxas de juros e de descontos", conclui a Caixa.
Regiões Valor anterior Valor atual
Regiões metropolitanas de SP, RJ e DF R$ 130 mil R$ 170 mil
Municípios com população igual ou superior a 1 milhão de habitantes e demais capitais estaduais R$ 130 mil R$ 150 mil
Municípios com população igual ou superior a 250 mil e inferior a 1 milhão de habitantes; RIDE-DF; e demais RMs R$ 100 mil R$ 130 mil
Municípios com população igual ou superior a 50 mil e abaixo de 250 mil habitantes R$ 80 mil R$ 100 mil
Municípios com população abaixo de 50 mil habitantes R$ 80 mil R$ 80
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